Права жильцов в Германии. Законодательство по сдаче и найму жилья в Германии значительно отличается от Российского. Даже купив квартиру, собственник может быть вынужден снимать жилье, т.к. выселение квартиросъемщиков довольно длительный процесс, а иногда освобождение квартиры и вовсе невозможно.
Покупка или продажа дома/квартиры никак не влияют на права, проживающих там жильцов. Новый владелец обязан перенять существующий договор со всеми обязательствами по отношению к жильцам. Особенно, это касается сроков расторжения договора или возможностей повышения арендной платы.
Следует отметить, что Германия является социальной страной и жилье относится к потребностям первой необходимости.
Поэтому:
- Арендная плата. Повышение арендной платы ограничено 20%-ми в течении трех лет. Все другие договоренности являются недействительными, если они ущемляют права жильцов. Договоренности же в пользу жильцов являются законными. Кроме того, повышение арендной платы возможно лишь в том случае, если существующая арендная плата за квартиру значительно меньше средней арендной платы за аналогичную квартиру в данном регионе (Mietspiegel), при этом повышение опять-таки не может составлять более 20% в течении 3-х лет.
- Расторжение договора и выселение. При покупке дома, новый владелец не имеет права просто так выселить жильцов. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские.
Расторжение договора по инициативе владельца возможно в трех случаях:
Собственные нужды (Eigenbedarf): Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов выселение по этому пункту маловероятно.
Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет!
- Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung): Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов.
Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 70.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, при арендной плате в 250 Евро.
И все равно суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров. В конечном итоге, пенсионерам купили виллу в престижном районе, чтобы только они выселились.
- Нарушение договорных обязательств. Данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться достаточно длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся.
Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами в съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. После выселения они просто снимают новую квартиру. Многие адвокаты советуют своим клиентам заплатить пару тысяч Евро неплательщикам, если квартира или дом могут таким образом освободиться.
Big Brother в налоговой или прозрачный гражданин. Немцы очень любят порядок, причем во всем, особенно, если это касается налогов. После отмены банковской тайны, когда финансовые государственные учреждения могут ознакомиться с банковскими данными граждан, настала очередь модернизации налогового ведомства.
Каждый житель Германии (от новорожденных до стариков) получает (Steuer-Identifikationsnummer), на основании которого можно будет нажатием кнопки получить всю информацию о релевантных для налоговой доходах каждого гражданина. Первоначально планируется, что к таким данным будут относиться:
- Фамилия, Адрес, Титул, пол, год и место рождения, а также информация о налоговом ведомстве. Лишь через 20 лет после смерти, эти данные могут быть уничтожены.
- Steuer-Identifikationsnummer заменит существовавший ранее налоговый номер, который изменялся при переезде из одного региона Германии в другой.
По словам чиновников, новый номер должен облегчить налогоплательщикам сдачу налоговых отчетов, а также коммуникацию с соответствующими финансовыми учреждениями. Правозащитники опасаются в свою очередь, что централизация финансовых данных граждан приведет к тотальному надзору над доходами. В результате чего, налоговое ведомство (Finanzamt) сможет легко получить информацию о неуплаченных налогах.
Кроме того, другие учреждения (ведомство по поддержке обучения, Wohngeldstelle-доплата за квартиру для малоимущих граждан) смогут получать всю интересующую информацию о получателях помощи.
Виталий Кригер
Продажа и финансирование недвижимости в Германии
+49 176 850 55555
+49 211 163 80 300
apartment4you@gmx.de
