В нашем предыдущем материале (Аналитика коммерческой недвижимости столичного региона) мы уже рассматривали основные тенденции отечественного сегмента коммерческих объектов. Впрочем, рынок коммерческой недвижимости постоянно развивается, и сегодня хотелось бы подробнее остановиться на девелопменте и управлении.
Если рассматривать 2016 год, то он будет совершенствоваться под несколькими тенденциями:
- объём ввода в эксплуатацию новых объектов сократиться в среднем на 15%;
- редевелопмент уже начатых проектов, а также части тех, которые только вышли на рынок;
- отсутствие новых проектов – возводиться будут только старые, анонсированные ранее.
Сложно назвать такие прогнозы чем-то новым или необычным. О подобной ситуации эксперты говорили еще в 2015 году, когда поверхностный анализ рынка торговой недвижимости свидетельствовал о приближающемся его сокращении. Впрочем, обратим внимание на статистические данные.
По итогам 2015 года в столичном регионе зафиксирован прирост по офисной недвижимости в среднем на 730 тыс. кв метров, что практически в 2 раза выше, по сравнению с 2014 годом. Что касается нынешнего 2016 года, то в эксплуатацию предполагается ввести порядка 500 тыс. «квадратов». Речь идёт об историческом минимуме за период последнего десятилетия.
Проведя подробный анализ рынка торговой недвижимости, можно констатировать, что на нем наметился основательный спад:
- в 2015 году было введено в эксплуатацию порядка 560 тыс. квадратных метров качественных площадей;
- в 2016 году таких объектов выйдет не более 460 тыс. «квадратов».
Показательным является тот момент, что около 90% всех объектов, которые планируется ввести в эксплуатацию в нынешнем году, были анонсированы еще в 2015. Спустя некоторые время их перенесли. Именно поэтому на рынке появятся не новые объекты, а лишь те, строительство которых было начато 2 года назад. Тем не менее, рынок коммерческой недвижимости постоянно корректируется и достаточно точно реагирует на те сигналы, которые поступают из вне.
Офисная и торговая недвижимость
Специалисты акцентируют внимание на то, что торговая недвижимость оставляет определенную надежду на оптимизм. Несмотря на стремительное снижение покупательской активности по итогам 2015 года (он упал в среднем на 8%), многие международные и федеральные сети продолжают активно работать над развитием рынка.
Большинству игроков пришлось приостановить экстенсивное развитие, но продолжить развитие в тех точках реализации, которые имеют хорошую зональность расположения. Проанализировав рынок коммерческой недвижимости, приходится констатировать, что процесс открытия арендаторов окажется гораздо сложнее и дольше. Определенные перспективы сохраняются у объектов с грамотной географией.
Офисная недвижимость
Что касается сегмента офисной недвижимости в нынешнем году, то он оказался в весьма проигрышном состоянии, что вполне очевидно. Для столичного региона анонсированный объем качественного предложения составит порядка 15 млн квадратов. А вот особенно выражено падение прослеживается для сегменте А, где уровень вакансии достиг значения в 30%.
Анализ рынка торговой недвижимости по классу В офисных объектов достиг значения в 13%. Неудивительно, что львиная доля девелоперов будет смещать офисную составляющую непосредственно в сторону новых апарт-проектов, гостиничных объектов.
Управление в 2016-2017 годах
И property- и facility-управление оказалось на порядок сложнее, поскольку уже требуется гораздо больше оперативных решений, демонстрации вариативности, гибкости. Сложности испытают на себя не только управляющие компании, но и собственники таких объектов.
Специалисты рынка коммерческой недвижимости подтвердили, что уровень доходности во всех без исключения сегментах понизился. Практически всему рынку пришлось перейти с долларовой в рублёвую зону. Если же имеют место быть валютные сделки, то они проводятся лишь в строго заданных коридорах.
Большинство торговых центров продолжают страдать от тотального падения покупательской посещаемости. Даже традиционным распродажам в августе не удалось существенно повлиять на ситуацию. Специалисты выделяют несколько важных тенденций:
- многие ритейлеры не в состоянии оплачивать аренду на уровне, зафиксированном ранее;
- ритейлеры стремительно сокращают свою выручку;
- большинству собственникам приходится идти на ценовые уступки для сохранения арендаторов.
Анализ рынка торговой недвижимости доказывает одно – стремительный рост операционных расходов. Да и налог на недвижимость со стороны государства, инициированный в 2015 году, не внушает позитива.
Специалисты акцентируют внимание на то, что многим управляющим компаниям необходимо акцентировать усилия на борьбе за реальных и потенциальных арендаторах, а не банальной экономии бюджетных средств.
