Основные условия, которые должны быть отражены в договоре аренды
·Срок аренды помещения;
·Ставка арендной платы;
·Обязанности арендодателя, которые состоят в поддержании сдаваемого помещения в полном порядке, при необходимости – проведение капитального ремонта. Обеспечение беспрепятственного доступа сотрудников и посетителей арендатора в оговоренное договором время;
·Обязанности арендатора – своевременная оплата аренды и прочих платежей, поддержание чистоты и порядка в арендованных помещениях, обеспечение сохранности имущества арендодателя, проведение косметического ремонта (если это необходимо);
·Коммунальные платежи;
·Предоставление телефонных линий и доступа в интернет в достаточном объеме;
·Форс-мажор;
·Досрочное расторжение договора.
Если помещение арендуется с мебелью и техникой, то в договоре аренды обязательно отражается весь перечень имущества.
Перед тем как заключить договор, следует изучить документы арендодателя
·Учредительные документы арендодателя;
·Правоустанавливающие документы на сдаваемые в аренду помещения;
·Если заключатся договор субаренды, то кроме документов арендодателя (учредительных и на собственность), надо изучить договор аренды с субарендатором, может ли помещение быть сдано в субаренду и на каких условиях;
·Проверить наличие арестов и обременений на помещения (заказав выписку из Росреестра);
·Перепланировка (если осуществлялась), должна быть обязательно узаконена, в противном случае, арендатор может столкнуться с ситуацией, когда уполномоченные органы обяжут арендодателя либо узаконить перепланировку (что не всегда возможно), либо вернуть все в первоначальное состояние. Понятно, что при втором варианте может сложиться ситуация, когда арендатору придется вести свой бизнес в условиях ремонта.
Передача объекта арендатору
Передача помещения в аренду фиксируется актом приема-передачи. Именно с даты этого документа и начинается исчисление арендной платы. Перед подписанием акта, арендатору следует осмотреть помещение. Если будут обнаружены дефекты или повреждения, то это необходимо отразить в акте, так как арендодатель должен либо исправить недостатки помещения, либо снизить ставку арендной платы (все это является предметом переговоров). В любом случае по окончании срока действия договора аренды и передачи помещения арендодателю, арендатору не придется платить за выявленные дефекты, оформленные актом.
Регистрация
Договор аренды помещения заключенный на срок до одного года, не подлежит обязательной регистрации.
Критерии подбора помещения
Местоположение
В первую очередь следует учитывать вид деятельности.
Например, для архитектурных бюро, дизайнеров, дорогих адвокатских контор, небольших компаний по купле-продаже недвижимости (особенно элитный сегмент), консалтинговых фирм, элитных салонов красоты и т.д. лучше всего подходит презентабельный и эффектно оформленный офис в престижных и дорогих районах города.
Прочее
Площадь помещения, планировка, наличие коммуникаций в достаточном объеме для ведения бизнеса, транспортная доступность, количество парковочных мест для сотрудников и клиентов и множество других факторов, которые должен учитывать владелец бизнеса с учетом специфики вида деятельности.